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执行纠纷
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执行异议之诉三

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详细介绍

基本事实徐某因商品房买卖合同纠纷一案将X公司诉至法院法院判令X公司返还徐某预付款。执行过程中查封了涉案房屋,王某依据《执行异议复议规定》第28条、29条提出执行异议、异议之诉。一审法院认为王某符合《执行异议复议规定》第28条,判决排除执行。二审法院以王某不符合《执行异议复议规定》第29条为由,驳回王某的诉讼请求。王某遂向更高法院申请再审。

法官判案《执行异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形,而第二十九条则适用于金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同情形,但如果被执行人为房地产开发企业,且被执行的不动产为登记于其名下的商品房,同时符合了上述两种情形,在适用上产生竞合。本案一审判决认为王某符合《执行异议复议规定》第二十八条之情形,能够排除执行,而二审判决认为现有证据难以确定王某符合第二十九条之规定,但未审查其是否符合第二十八条规定的情形,就直接驳回了王某的诉讼请求,适用法律确有错误。

执行异议之诉

律师评点:

1.商品房消费者能否排除抵押权等优先权人的执行

根据此前《更高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定,建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权,但同时,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗商品房消费者。因此,符合条件的商品房消费者可以排除抵押权等优先权人的强制执行。

2.一般不动产买受人能否排除抵押权等优先权人的执行

1)从《九民纪要》第126条观点看,一般不动产买受人原则上不能排除优先权人的执行更高法院认为,原则上只有符合条件的商品房消费者能够对抗抵押权人的执行,不包括一般不动产买受人。

2)实务中不动产买受人并非不能对抗抵押权人。购房时间早于抵押权设立时间的,并已合法占有、使用房屋,对未办理变更登记无过错的,能够排除抵押权人的执行。实务中,不动产买受人排除抵押权人的执行,通常有两种情形:买受人购房时间早于抵押权设立。虽抵押权设立在前,但抵押权人书面同意销售房屋。法院还会关注剩余抵押物价值是否覆盖抵押债权,足以覆盖,通常允许购房人排除执行。

3)《民法典》施行后第四百零六条修改了《物权法》关于抵押物转让的基本规则,原则上抵押人无须抵押权人同意即可转让抵押物,具有追及效力,即便发生了物权变动,抵押权人对抵押物依旧享有优先受偿权。