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房地产纠纷
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建设用地转让合同纠纷二

建设用地转让合同纠纷二

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详细介绍

1、案件概述 :上诉人重庆川嘉房地产开发有限公司(以下简称川嘉房地产公司)与被上诉人贵州虹祥房地产开发有限公司(以下简称虹祥房地产公司)建设用地使用权纠纷一案,一审法院审理查明:虹祥房地产公司成立于1993年8月25日,经营范围包括房地产开发、销售等。川嘉房地产公司成立于2007年3月26日,经营范围包括房地产开发等。

1997年7月28日,贵州省金沙县人民政府(以下简称金沙县政府)印发“金府专纪(1997)12号”《关于修建县城东南环线工程的专题会议纪要》,决定对金沙县东南环线工程进行招商引资建设。1998年3月1日,贵州省人民政府印发“黔府函(1998)21号”《关于金沙县东南环线建设指挥部申请补办用地手续的批复》,批准将金沙县城关镇玉屏村等七个村的集体土地68.667公顷征为国有,其中44.107公顷土地作为公路用地,余下的24.56公顷土地作为县城开发用地,交由金沙县国土资源局管理。2003年1月10日,金沙县政府与贵州省桥梁工程总公司签订《金沙县城东南环线及其小区开发建设协议》,约定由贵州省桥梁工程总公司对金沙县东南环线5.142公里主线全部路基、桥涵、路面等工程进行施工。

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2007年2月28日,金沙县政府与虹祥房地产公司就金沙县东南环线开发建设相关遗留问题签订“金府专纪(2007)2号”《关于处理金沙县城东南环线开发建设相关遗留问题的会议纪要》,对处理金沙县城东南环线开发建设中相关遗留问题进行了协商,并达成共识。2007年6月15日,金沙县政府又作出“金府专纪(2007)10号”《关于解决东南环线开发建设遗留问题的专题会议纪要》,就土地使用手续的办理、土地出让金的收取、城市基础设施配套费的收取问题等出具了意见。2007年6月21日,金沙县政府与贵州省桥梁工程总公司达成“金府专纪(2007)11号”《关于处理金沙县城东南环线开发建设相关遗留问题的会议纪要》,再次对处理金沙县城东南环线开发建设中相关遗留问题进行了协商,并达成共识。2008年11月4日,金沙县政府针对金沙县国土资源局呈报的《关于对虹祥房地产公司申请使用国有土地的请示》作出“金府复(2008)53号”《关于虹祥房地产公司使用国有土地的批复》,批复意见为:同意将金沙县东南环线总面积68.666公顷中余下的18.20853公顷土地协议出让给虹祥房地产公司。至此,涉及虹祥房地产公司的东南环线开发项目用地已全部批复完毕,相关土地使用权分割手续,由你局严格按规定办理。


2011年3月17日,虹祥房地产公司(甲方)与川嘉房地产公司(乙方)签订《金沙县城关镇玉屏村黄泥堡地块土地使用权用地指标转让协议书》(以下简称《转让协议书》),约定:“一、甲方经金沙县政府及土地管理部门的同意,协议取得金沙县东南环线地块的土地使用权,为加快金沙县城的规划建设,甲方将临东南环线黄泥堡地块的土地使用权用地指标转让给乙方。二、本协议项下的转让地块,按照政府规划,其用途仅限于政府规划方案的内容开发。在土地范围内进行开发建设必须符合政府规划部门的要求,依法合理使用土地。三、本协议项下用地指标的土地使用权的使用年限与政府及土地部门给甲方的批准年限相同。四、本协议项下转让内容为甲方拥有的9.7亩土地使用权以及甲方被金沙县政府新的规划废弃的光明田坝840米延长线公路占地约50亩的用地指标,转让形式为土地由乙方自行通过政府依法征用(拆迁)取得,乙方补偿甲方土地使用权及用地指标转让补偿金总金额为400万元。乙方需在本协议签订3日内向甲方支付全部补偿金400万元。……六、乙方获得本协议项下土地使用权应向有关部门缴纳的登记费及土地使用、开发应缴纳的税、费由乙方承担。……十、该地块的征地、拆迁以及一切税金、费用均由乙方自行承担;该地块内的征地、拆迁等工作由乙方自行负责,与甲方无关。十一、乙方负责协调金沙县政府同意并认可甲方被废弃的光明田坝840米延长线公路的原用地指标(占地约50亩)。十二、本协议签订后,该地块所有的一切问题与纠纷均与甲方无关,由乙方自行负责。”2011年3月21日,川嘉房地产公司向虹祥房地产公司支付土地使用权转让补偿金400万元,支票存根记载:收款人为虹祥房地产公司,金额为400万元,用途为土地转让款。同日,虹祥房地产公司向川嘉房地产公司出具《收据》。


2011年4月26日,虹祥房地产公司再次与川嘉房地产公司签订《转让协议书》,约定:虹祥房地产公司将光明田坝840米延长线公路占地的另外32亩土地用地指标转让给川嘉房地产公司使用,川嘉房地产公司应向虹祥房地产公司支付用地指标转让补偿金1000万元。支付时间为签订协议后3日内支付笔补偿金100万元,土地使用权证办理完成后一周内支付第二笔补偿金400万元,土地使用权证办理完成后30日内支付余款500万元。其他约定内容与双方2011年3月17日签订的《转让协议书》一致。2011年5月10日,川嘉房地产公司向虹祥房地产公司支付土地使用权转让补偿金500万元,虹祥房地产公司向川嘉房地产公司出具《收据》。


2011年4月28日,虹祥房地产公司与金沙县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》,约定:金沙县国土资源局向虹祥房地产公司出让宗地编号为71,总面积为61358.84平方米,坐落于金沙县城关镇玉屏村的土地使用权。土地的平面界址为:东至玉屏村集体土地、石梁小学;南至幸福路;西至东南环线公路;北至玉屏村集体土地、公共排水沟。关于土地出让金的收取,双方约定:根据“金府专纪(2007)10号”《金沙县政府关于解决东南环线开发建设遗留问题的专题会议纪要》文件明确的“东南环线开发建设是在1999年以前建设的,土地出让金可视为以道路等公共基础设施建设投入,县政府不再另行收取”精神办理。


2011年4月30日,川嘉房地产公司取得“金国用(2011)第00152号”《国有土地使用权证》,该证载明:土地使用权人为川嘉房地产公司,坐落为城关镇电厂至新车站段,取得价格(空白),土地使用权面积为61358.84平方米,终止日期为2061年4月27日。其中,“记事”栏载明:2011年4月30日变更登记,经金府复(2008)53号文件批复取得土地使用权。同日,川嘉房地产公司向虹祥房地产公司出具《承诺书》,内容为:我公司城关镇电厂至新车站段临东南环线黄泥堡地块旁的一宗国有土地,面积61358.84平方米,该宗地范围内的土地征收及房屋拆迁由我司自行负责。该宗土地的任何纠纷及相关费用与虹祥房地产公司无关。


2013年5月27日,虹祥房地产公司向川嘉房地产公司发出《关于解决金沙县东南环线黄泥堡地块问题的通知》,要求川嘉房地产公司将尚欠的用地指标费500万元于3日内向虹祥房地产公司支付,并由川嘉房地产公司妥善处理案涉地块所涉及的37户购地安置等问题。川嘉房地产公司于2013年5月28日签收该通知。


另查明:2011年3月14日,金沙县政府(甲方)与川嘉房地产公司(乙方)签订《金沙县农副产品交易中心建设项目投资协议》(以下简称《项目投资协议》),主要约定:川嘉房地产公司在金沙县城关镇玉屏村黄泥堡投资建设金沙县农副产品交易中心,项目预计总投资3亿元。项目占地92亩,所需建设用地由川嘉房地产公司自行解决。项目立项、征地、拆迁、安置等由川嘉房地产公司负责并承担相应费用。


2015年3月25日,金沙县政府与川嘉房地产公司签订《金沙县农副产品交易中心﹒鼎盛金港项目拆迁安置协议》(以下简称《拆迁安置协议》),主要约定:根据双方签订的《项目投资协议》相关条款的约定,川嘉房地产公司投资建设的“金沙县农副产品交易中心”项目用地范围内的征地拆迁安置事宜由川嘉房地产公司负责并承担费用。截止目前,川嘉房地产公司需支付征地拆迁资金12593913.51元,实际支付9117359.61元,尚欠3476553.90元,由川嘉房地产公司在协议签订后一年内支付给金沙县政府。该协议还对其他安置问题进行了约定。


2015年5月13日,川嘉房地产公司向一审法院提交《关于川嘉房地产公司是否缴纳出让金的说明》,称:川嘉房地产公司与金沙县政府签订的《投资协议》中所涉土地使用权的征地、拆迁、安置补偿费于2015年3月25日才签订完毕。该项目所涉的土地使用权由川嘉房地产公司与金沙县政府受让取得,其土地出让金必然会缴纳,至于如何缴纳及缴纳多少土地出让金,目前金沙县政府与川嘉房地产公司正在协商处理。川嘉房地产公司在本案中暂时无法提供缴纳土地出让金的依据。


双方因土地补偿金的支付问题发生争议,虹祥房地产公司遂提起本案诉讼,请求:1.判令川嘉房地产公司向虹祥房地产公司支付土地补偿金500万元,并从2011年5月31日起按中国人民银行同期贷款利率标准支付逾期付款违约金,直至付清时止;2.判令川嘉房地产公司承担案涉土地范围内的拆迁、安置、征收及一切相关费用;3.本案诉讼费用由川嘉房地产公司负担。一审庭审中,川嘉房地产公司提起反诉,请求:1.确认川嘉房地产公司、虹祥房地产公司于2011年3月17日、2011年4月26日签订的两份《转让协议书》无效;2.判令虹祥房地产公司返还川嘉房地产公司支付的转让款900万元,并判令虹祥房地产公司从2011年5月11日起至付清之日止,按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息损失;3.本案诉讼费用由虹祥房地产公司负担。一审庭审中,虹祥房地产公司明确表示放弃第二项诉讼请求,一审法院予以准许。


2、一审法院裁判及观点: 

一审法院认为,根据双方当事人的诉辩主张,本案的争议焦点为:双方签订的两份《转让协议书》所涉及的法律关系及效力应当如何认定。一审法院综合评析如下:


根据金沙县政府“金府专纪(1997)12号”文件、“金府专纪(2007)2号”文件、“金府专纪(2007)10号”文件、贵州省人民政府“黔府函(1998)21号”文件以及金沙县政府与贵州省桥梁工程总公司签订的《金沙县城东南环线及其小区开发建设协议》,可以认定金沙县政府对案涉土地确定了“土地出让金可视为以道路等公共基础设施建设投入,县政府不再另行收取”的原则。同时,根据金沙县政府“金府专纪(2007)11号”文件、“金府复(2008)53号”文件以及虹祥房地产公司与金沙县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》,可以认定虹祥房地产公司以其享有的道路建设公共设施投入的债权,通过金沙县政府“金府复(2008)53号”批复确定的以债权抵扣土地出让金的原则以及虹祥房地产公司与金沙县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》的方式协议取得了案涉土地的土地使用权。


虽然虹祥房地产公司、川嘉房地产公司于2011年3月17日、2011年4月26日签订的两份《转让协议书》名为“土地使用权用地指标转让”,但虹祥房地产公司已经协议取得案涉土地的土地使用权,且其与川嘉房地产公司签订上述《转让协议书》后,川嘉房地产公司即于2011年4月30日取得案涉土地的《国有土地使用证》。该《国有土地使用证》载明的面积为61358.84平方米,即为92.1亩,与两份《转让协议书》确定的总面积接近,且《国有土地使用证》在“记事”一栏中注明系变更登记,经“金府复(2008)53号”文件批复取得土地使用权。对于川嘉房地产公司提出的其系通过与金沙县政府于2011年3月14日签订的《项目投资协议》取得案涉土地使用权的辩称意见,因该协议确定的是川嘉房地产公司在案涉土地上投资修建金沙县农副产品交易中心项目,而非对案涉土地使用权的出让。土地使用权出让协议依法应当由金沙县国土资源局与川嘉房地产公司签订,而川嘉房地产公司并未与金沙县国土资源局签订案涉土地使用权的出让协议,且川嘉房地产公司的《国有土地使用证》记载其土地使用权是变更取得而非出让取得,依据亦是金沙县政府“金府复(2008)53号”文件批复。故川嘉房地产公司应系根据与虹祥房地产公司签订的两份《转让协议书》取得案涉土地的土地使用权,双方协议的性质应为土地使用权转让协议。至于投资协议中约定的该土地的拆迁、征地、安置等费用由川嘉房地产公司负担的问题,在协议中已经予以明确,川嘉房地产公司还向虹祥房地产公司出具《承诺书》再次明确,这表明虹祥房地产公司向川嘉房地产公司转让的是未经拆迁、安置的土地使用权,不能以此否定虹祥房地产公司与川嘉房地产公司转让土地使用权的真实意思表示。


对于《转让协议书》的效力问题,因虹祥房地产公司与川嘉房地产公司均有房地产开发资质,且虹祥房地产公司转让土地使用权后,川嘉房地产公司随即取得《国有土地使用证》。根据《更高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定,转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。故双方签订的《转让协议书》属于有效合同,虹祥房地产公司已经履行了交付土地使用权的合同义务,川嘉房地产公司亦应履行支付合同价款的义务。


对于虹祥房地产公司庭审后明确逾期付款违约金的起算时间为2011年5月31日的问题,因本案于2015年1月5日立案,且虹祥房地产公司起诉状中已明确了川嘉房地产公司3.5年的违约期间,故对虹祥房地产公司庭审后明确的逾期付款违约金的起算时间,认定与起诉状意思表示一致。虹祥房地产公司依据双方于2011年4月26日签订的《转让协议书》请求被告川嘉房地产公司支付土地补偿金余款500万元具有合同依据和事实依据,依法应当予以支持。因该《转让协议书》约定“土地使用权证办理完成后30日内支付余款500万元”,而川嘉房地产公司取得《国有土地使用证》的时间为2011年4月30日,故虹祥房地产公司请求川嘉房地产公司从2011年5月31日起按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款违约金的诉讼请求亦应支持。


川嘉房地产公司反诉请求确认两份《转让协议书》无效,由虹祥房地产公司返还900万元转让款,并从2011年5月11日起按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用损失,因川嘉房地产公司庭审中明确在认定合同有效亦不变更反诉请求,现在一审法院认定合同有效的情况下,川嘉房地产公司坚持其反诉请求于法无据,一审法院不予支持。


综上,依照《更高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》百三十四条、百四十条、百四十二条之规定,判决如下:一、川嘉房地产公司在本判决生效后十日内向虹祥房地产公司支付补偿金500万元;并以500万元为基数,从2011年5月31日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款违约金。二、驳回川嘉房地产公司的反诉请求。


二审:川嘉房地产公司不服一审判决,提起上诉,请求:1.撤销一审判决,依法改判驳回虹祥房地产公司的诉讼请求;2.依法改判支持川嘉房地产公司的反诉请求;3.本案诉讼费用均由虹祥房地产公司负担。主要事实和理由:1.双方当事人签订的两份《转让协议书》系对转让土地使用权用地指标所作的约定,系一般民事合同纠纷,而非土地使用权转让纠纷,一审判决对该两份《转让协议书》的性质认定错误。2.双方签订两份《转让协议书》时案涉土地还没有被征收,还不属于国有建设用地,故该两份《转让协议书》不可能为国有土地使用权转让协议。3.双方签订两份《转让协议书》时,虹祥房地产公司尚未取得案涉土地的《国有土地使用权证》,金沙县政府亦未批准同意虹祥房地产公司转让案涉土地,故即使双方转让的是国有土地使用权,上述两份《转让协议书》亦应被认定为无效。

虹祥房地产公司答辩称:1.双方签订两份《转让协议书》时,案涉土地已经被征收为国有,已属于国有建设用地,故川嘉房地产公司认为双方签订两份《转让协议书》时案涉土地还没被征收,两份《转让协议书》不可能为国有土地使用权转让协议的上诉理由与事实不符。2.双方在签订两份《转让协议书》时虽约定转让的是“土地使用权用地指标”,但从合同的具体内容来看,双方转让的是土地使用权,故一审判决认定两份《转让协议书》的性质为土地使用权转让并无不当。3.根据相关规定,转让方未取得土地使用权证书,但在起诉前有批准权的人民政府同意转让的,应当认定转让合同有效。在本案中,虹祥房地产公司虽未取得案涉土地的土地使用权证书,但虹祥房地产公司在与金沙县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》后即协调金沙县国土资源局将案涉土地的《国有土地使用证》办至川嘉房地产公司名下,应认定有批准权的人民政府已同意转让,故双方签订的两份《转让协议书》应认定为有效。


二审中,川嘉房地产公司陈述称,虹祥房地产公司、金沙县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》载明的平面界址与案涉土地的平面界址相同,面积与案涉土地的面积相同。


二审法院查明: 二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为,川嘉房地产公司与虹祥房地产公司签订的两份《转让协议书》转让的实为土地使用权,该两份《转让协议书》合法有效,虹祥房地产公司已履行交付土地和协助办理《国有土地使用权证》的义务,川嘉房地产公司应当向虹祥房地产公司支付土地补偿金。理由如下:

首先,根据贵州省人民政府“黔府函(1998)21号”《关于修建县城东南环线工程的专题会议纪要》、金沙县政府“金府复(2008)53号”《关于虹祥房地产公司使用国有土地的批复》可知,因金沙县东南环线工程建设需要,政府将金沙县城关镇玉屏村等七个村的集体土地68.667公顷征为国有,其中44.107公顷土地作为公路用地,余下的24.56公顷土地交由金沙县国土资源局管理。后金沙县政府又批复同意将余下的18.20853公顷土地协议出让给虹祥房地产公司,并由金沙县国土资源局与虹祥房地产公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》。虹祥房地产公司虽未缴纳土地出让金,但根据金沙县国土资源局与虹祥房地产公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》可知,土地让出金已视为虹祥房地产公司以道路等公共设施建设投入,不再另行收取。据此可以认定,虹祥房地产公司系上述土地的受让人。川嘉房地产公司认为双方签订两份《转让协议书》时案涉土地还没有被征收的上诉理由,与事实不符。


其次,虹祥房地产公司与川嘉房地产公司签订的两份《转让协议书》之所以约定转让的系“土地使用权用地指标”,是因为部分土地尚需要支付一定的拆迁、征收、安置费用,但由于双方已在《转让协议书》中对上述费用的承担作出了约定,且川嘉房地产公司亦出具《承诺书》明确承诺愿意承担上述费用,故应认定两份《转让协议书》实质上转让的是国有土地使用权,川嘉房地产公司认为一审判决对该两份《转让协议书》的性质认定错误的上诉理由不成立。


第三,《更高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定,转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。在本案中,虹祥房地产公司在与川嘉房地产公司签订两份《转让协议书》时虽尚未取得案涉土地的《国有土地使用权证》,但其在起诉前已协调金沙县国土资源局将案涉土地的《国有土地使用权证》办至川嘉房地产公司名下,应认定为金沙县政府已同意虹祥房地产公司将案涉土地使用权转让给川嘉房地产公司,故双方签订的两份《转让协议书》应属有效,川嘉房地产公司认为两份《转让协议书》应认定为无效的上诉理由亦不成立。


第四,川嘉房地产公司主张其系根据与金沙县政府签订的《项目投资协议》而取得案涉土地使用权,但从《项目投资协议》的内容上看,其中并无金沙县政府向川嘉房地产公司出让土地的约定,相反,双方还明确约定项目所需建设用地由川嘉房地产公司自行解决。同时,川嘉房地产公司亦不能举示其取得案涉土地使用权、缴纳土地出让金的任何证据。因此,川嘉房地产公司的辩解主张不能成立。


最后,川嘉房地产公司取得的《国有土地使用权证》载明的平面界址、土地使用面积与虹祥房地产公司、金沙县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》载明的平面界址、土地使用面积均相同。该《国有土地使用权证》“计事”栏亦载明“2011年4月30日变更登记,经金府复(2008)53号文件批复取得土地使用权”,而“金府复(2008)53号”文件正是金沙县政府同意将案涉土地协议出让给虹祥房地产公司的《关于虹祥房地产公司使用国有土地的批复》。由此亦可认定,川嘉房地产公司系通过与虹祥房地产公司签订两份《转让协议书》而受让取得案涉土地。


综上,川嘉房地产公司的上诉理由均不成立,本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》百七十条款第(一)项之规定,判决如下:


二审裁判结果 

驳回上诉,维持原判。