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房地产纠纷
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建设用地转让合同纠纷一

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详细介绍

1、案件概述 :上诉人中铁十六局第三工程有限公司(以下简称十六局三公司)与被上诉人贵州亨特房地产开发有限公司(以下简称亨特公司)、原审第三人贵州玉庭工贸公司(以下简称玉庭公司)建设用地使用权转让合同纠纷一案,    上诉人主张 :十六局三公司上诉请求:1、撤销一审判决项,改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求,或将案件发回重审;2、本案两审诉讼费用均由被上诉人负担。事实与理由:1、在认定事实方面,原审遗漏了征收单位向上诉人发出《工作联系函》即被拆迁人为上诉人的重要事实;2、在适用法律上,原审脱离被上诉人的诉讼请求及其请求权基础,且对无效合同中当事人“损失”、“过错”的认定明显失当:(1)原审判决脱离被上诉人变更后的诉请和理由,严重违反法定程序;(2)原审对合同无效法律后果的判决严重违反法律规定,适用法律错误。综上所述,原审认定事实偏颇,适用法律不当,请求支持上诉人的上诉请求。

贵阳律师

被上诉人亨特公司答辩称,原判认定事实清楚,适用法律准确,应予维持。

原审第三人玉庭公司述称,1、应根据过错大小来承担相应的责任;2、用获得赔偿款的70%来计算被上诉人的损失,没有依据。

享特公司向一审法院提出诉讼请求:1、判令被告赔偿原告的损失(暂定为1000万元,实际损失以土地征收赔偿价为准);2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中,原告变更第1项诉讼请求为:判令位于小碧(乡)××房屋、土地等的全部补偿款12224403.14元归原告所有。

一审法院查明:1999年11月贵州省人民政府向被告十六局三公司颁发黔国用字(1999)字第I-0061号《国有土地使用证》。2004年7月7日,原告亨特公司与被告十六局三公司签订《土地使用权租赁合同》,合同约定被告将贵阳市花溪区小碧乡甘庄村面积5578.4㎡的土地使用权(含土地上建筑物及构筑物)出租于原告使用。租赁期限为:自2004年7月7日起至该土地使用权符合转让条件为止。租金合计34.5万元,由原告在合同签订后一次性支付给被告。合同签订后,原告于2004年7月8日向被告转账34.5万元。被告将该宗土地的土地使用权证、宗地红线图、国有土地划拨协议等文件及土地移交给原告亨特公司。

2013年9月26日,被告十六局三公司登报公告黔国用字(1999)字第I-0061号《国有土地使用证》遗失。2013年9月29日,贵阳市花溪区国土资源局出具《证明》,载明铁道部第十六工程局第三工程处1999年11月29日进行了土地使用权登记,使用权类型为:划拨国有土地使用权。

2015年亨特公司以十六局三公司为被告诉至贵阳铁路运输法院,要求确认十六局三公司解除合同的行为无效,判令十六局三公司继续履行合同义务。贵阳铁路运输法院于2015年4月16日作出(2015)贵铁民初字第1号民事判决,认定亨特公司与十六局三公司签订的《土地使用权租赁合同》不属于租赁合同,而是土地使用权转让合同,并认为该合同因违反了法律的效力性强制性规定属于无效合同,从而驳回亨特公司的全部诉讼请求。亨特公司不服该判决上诉至成都铁路运输中级法院,成都铁路运输中级法院于2015年8月20日作出(2015)成铁民终字第18号判决,判令驳回上诉,维持原判。十六局三公司以亨特公司作为被告诉至贵州省贵阳市南明区人民法院,请求判令:一、亨特立即归还十六局三公司所有的土地,将侵占在原告土地上的人、财、物撤离;二、亨特公司赔偿因侵占十六局三公司土地造成的损失(暂定十万元);三、诉讼费由亨特公司承担。贵州省贵阳市南明区人民法院作出(2015)南民初字第403号生效判决,驳回了十六局三公司的诉讼请求。

2017年,因案涉土地被征收,亨特公司向征收单位移交了黔国用字(1999)字第I-0061号《国有土地使用证》及土地。

另查明,2015年6月第三人玉庭公司与被告十六局三公司签订《协议》,约定十六局三公司将坐落于贵阳市南明区甘庄村的房屋和土地转让给玉庭公司,玉庭公司支付转让费3600079.72元。并约定玉庭公司支付全额转让费后,房屋所有权及土地使用权归玉庭公司所有。在签订协议后玉庭公司先行支付100万元给十六局三公司,待十六局三公司将本协议中的房屋和土地腾空完整交接给玉庭公司后,玉庭公司三日内一次性付清剩余尾款,同时将土地证明、房产证明移交给玉庭公司。双方签订《协议》后,玉庭公司向十六局三公司支付了2600079.72元,十六局三公司将筑房权证南明字第××、01××28、01××32、01××40、01××43号房屋所有权证书移交给玉庭公司。

2016年十六局三公司出具《委托书》,授权玉庭公司以十六局三公司名义与贵州玉顺律师事务所签订关于处理亨特公司土地纠纷的《委托代理合同》,授权玉庭公司在100万元范围内处理与亨特公司的土地纠纷,案件结束后凭律师事务所的收据和发票抵扣玉庭公司应当支付给十六局三公司的相关款项。

2、一审法院裁判:一审法院认为,一、关于合同效力的问题,根据更高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条:“下列事实,当事人无须举证证明:……(五)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”之规定,已生效的(2015)贵铁民初字第1号民事判决、(2015)成铁民终字第18号民事判决均确认:亨特公司与十六局三公司签订的《土地使用权租赁合同》名为租赁合同实为土地使用权转让合同,并认定该合同因违反了法律的效力性强制性规定属于无效合同。对生效裁判所认定的事实,一审法院予以确认。

二、关于征收补偿款的分配问题,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”之规定,原告亨特公司与被告十六局三公司签订的《土地使用权租赁合同》属于无效合同,现土地及房屋已被征收,因该合同取得的财产已无法实现相互返还。亨特公司与十六局三公司签订《土地使用权租赁合同》的目的在于取得案涉土地使用权及房屋所有权,现土地、房屋被征收,因土地所有权、房屋所有权转让而获得的权益即为征收补偿款。对亨特公司而言,因合同无效而导致其不能获得征收权益即为其损失。关于过错责任的认定,由于在签订《土地使用权租赁合同》时,原、被告双方均应知晓划拨土地使用权及土地上建筑物的转让必须经有批准权的人民政府批准,否则转让行为将自始无效,因此对于合同无效导致的损失双方均有一定过错。但鉴于双方签订合同后,亨特公司已按照合同约定支付了相关费用,十六局三公司已将《土地使用权证》及土地、房屋交付给亨特公司,亨特公司实际占有使用土地、房屋长达10余年。在亨特公司实际占有使用案涉土地、房屋后,十六局三公司又于2013年登报公告其遗失《国有土地使用权证》,并于2015年与玉庭公司签订土地使用权转让合同,其行为对亨特公司损失的产生具有主要过错,一审法院酌情确定十六局三公司对其过错承担70%的责任,亨特公司自行承担30%的责任。目前由于《征收补偿协议》中并无征收单位盖章,故《征收补偿协议》尚未成立,征收款金额未确定。因此,根据上述责任比例,一审法院确定亨特公司应取得位于小碧(乡)××房屋、土地补偿款的70%作为其损失。 

综上,一审依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、更高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条之规定,判决:1、位于小碧(乡)××土地、房屋征收补偿款的70%归贵州亨特房地产开发有限公司所有;2、驳回贵州亨特房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95146.42元,由中铁十六局第三工程有限公司负担66602元,由贵州亨特房地产开发有限公司负担28544.42元。

3、二审法院查明 

二审中,当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。

综合上诉人及被上诉人的意见,本案焦点为:1、本案中十六局三公司与亨特公司《土地使用权租赁合同》无效的原因及后果;2、在个争议焦点的基础上一审处理意见是否正确。

4、二审法院裁判: 关于个争议焦点即本案中十六局三公司与亨特公司《土地使用权租赁合同》无效的原因及后果的问题。本院认为,审理查明的事实可知,(2015)南民初字第403号生效判决已经认定,亨特公司与十六局三公司签订的《土地使用权租赁合同》名为租赁合同实为土地使用权转让合同,并认定该合同因违反了法律的效力性强制性规定属于无效合同。据此可知本案合同无效系因违反法律的效力性强制性规定,案涉法律关系应系名为租赁合同实为土地使用权转让合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”之规定,亨特公司与十六局三公司签订的《土地使用权租赁合同》属于无效合同,且双方对土地性质已知的情况下签订的合同,因此对于合同无效的过错,双方都应承担同等责任。从本案的履行情况而言,亨特公司与十六局三公司签订《土地使用权租赁合同》的目的在于取得案涉土地使用权及房屋所有权,现土地、房屋被征收,因土地所有权、房屋所有权转让而获得的权益即为征收补偿款,因此案涉合同无效,导致的直接后果是“因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿”,对亨特公司而言,因合同无效而导致其不能获得征收权益即为其损失。

关于第二个争议焦点即在个争议焦点的基础上一审处理意见是否正确的问题。如前所述,本院已认定合同无效。对于合同无效双方的责任问题,本院作以下认定:1、关于过错责任的认定,由于在签订《土地使用权租赁合同》时,亨特公司与十六局三公司双方均在知晓案涉土地系划拨土地使用权及土地上建筑物的转让必须经有批准权的人民政府批准的情况下,且已知转让行为将自始无效的情况下签订的合同,系违反《中华人民共和国合同法》第五十二条款第(五)项之规定“违反法律、行政法规的强制性规定。”因此对于合同无效导致的损失双方均有过错,且该无效合同系基于双方已知土地系划拨方式的情况下签订的,本院据此认为亨特公司与十六局三公司在合同无效的问题上,应承担同等责任;2、根据《房屋征收货币补偿协议》可知,案涉土地的补偿款为12224403.14元,而亨特公司在本案中受到的损失应是因合同无效而导致其不能获得征收权益,由于合同无效本院对双方过错的认定为同等责任,因此,对于征收权益,亨特公司扣出十六局三公司所享有的权利以外,其应享有的征收权益所获得的损失赔偿为12224403.14/2=6112201.57元。

综上所述,十六局三公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》的一百七十条款第二项之规定,判决如下: 

一、撤销贵州省贵阳市中级人民法院(2017)黔01民初1028号民事判决;

二、改判:位于小碧(乡)××房屋、土地等的补偿款6112201.57元归贵州亨特房地产开发有限公司所有;

三、驳回上诉人中铁十六局三公司第三工程有限公司的其他上诉请求;

四、驳回贵州亨特房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

再审:申请人主张 :十六局三公司申请再审称,生效判决符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之情形,请求本院撤销一、二审判决;改判驳回亨特公司诉讼请求;本案诉讼费用由亨特公司承担。事实与理由:(一)原审法院对合同法第五十八条理解错误。房屋、土地补偿款不是亨特公司“因无效合同取得的财产”,亨特公司并未取得案涉土地、房屋所有权。无效合同赔偿损失的范围仅限信赖利益,不包含履行利益。不能认定亨特公司无法取得的土地征收补偿款属于其损失,十六局三公司才是被征收人。(二)原审法院在亨特公司未举证证明其损失的情况下,判令征收补偿款的70%或一半为亨特公司应获得的赔偿,于法无据。在征收人未签章,征收协议尚未成立的情形下,认定征收利益的二分之一为6,112,201.57元,缺乏证据支持。(三)亨特公司一审变更后的诉讼请求,系基于其享有案涉土地、房屋的物权而要求征收补偿款归其所有,两审法院依据合同关系裁判,背离了亨特公司的请求权基础,违反了“不告不理”的基本原则。(四)案涉《土地使用权租赁合同》仅涉及土地,没有任何转让房屋所有权的约定,两审法院将房屋补偿款之部分判给亨特公司,没有事实和法律依据。

亨特公司提交意见称,十六局三公司的再审申请理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定,请求法院依法驳回其再审申请。案涉土地未能成功转让给亨特公司,是由于十六局三公司未能配合完成相关手续,十六局三公司是导致合同目的不能实现的过错方。案涉合同名为租赁实为土地使用权和房屋所有权的转让,亨特公司取得了案涉土地使用权和房屋所有权,享有案涉土地、房屋被征收的补偿款。

玉庭公司交意见称,本案一、二审判决认定事实和适用法律均存在错误。十六局三公司与亨特公司之间的土地租赁合同无效,是自始无效,应根据合同法第五十八条规定认定当事人相应损失。

再审法院裁判:本院经审查认为,本案再审审查焦点问题为亨特公司应否对位于小碧乡甘庄村C150号房屋、土地征收补偿款享有50%的份额。十六局三公司与亨特公司于2004年7月7日签订《土地使用权租赁合同》,约定将包括案涉土地使用权以及相应的地上建筑物等租赁标的物出租给亨特公司,租赁期限自合同签订之日起至该土地使用权符合转让条件止。合同签订后十六局三公司将该宗土地的使用权证、宗地红线图、国有土地划拨协议等文件及租赁物移交给亨特公司。亨特公司一直实际占有该宗土地及地上建筑物直至双方发生纠纷。后该《土地使用权租赁合同》经成都铁路运输中级法院于2015年8月20日作出生效判决认定不属于租赁合同,属于土地使用权转让合同,该院同时认定该合同因违反法律的效力性强制性规定属无效合同。从上述事实看,双方签订《土地使用权租赁合同》确实含有转让国有土地使用权的意思表示。亨特公司实际履行了支付租金(实为转让款)的合同义务,十六局三公司也将土地使用权证、宗地红线图、与国土部门的协议、与村民的协议等相关文件交给了亨特公司,本身也具有转让案涉土地使用权、房屋所有权的意思。虽然该合同被认定无效,但是自2004年合同签订至2015年十六局三公司主张解除合同,双方已按合同约定履行了11年。在此情况下,亨特公司基于双方合同约定,对案涉合同进行了长期、稳定的履行;同时,亨特公司基于合理信赖,以自主占有的意思表示对案涉租赁物进行了持续不间断地占有。无论出于诚信履约抑或合理信赖之自主占有,亨特公司对取得案涉土地使用权在未来出现价值增长带来的利益的合理期待,均值得法律保护。现案涉土地、房屋已被纳入征收范围,由此产生的征收补偿款即为亨特公司可期待并享有的正当利益。本院认为,如果不认定其享有该利益,对亨特公司长期诚信履约及合法占有不予适当保护,有违公平原则。鉴于亨特公司和十六局三公司在合同履行中均存在过错,以及亨特公司并未实际取得案涉土地使用权的客观情况,贵州省人民法院综合案件情况以及征收补偿款的具体明细,酌定亨特公司对案涉土地、房屋征收补偿款享有50%的份额,并无不当。

综上,十六局三公司的再审请求与理由,不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形,依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百零四条款,《更高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:驳回中铁十六局集团第三工程有限公司的再审申请。