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房地产纠纷
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建设用地转让合同纠纷

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详细介绍

1、案件概述 :原告贵州亨特房地产开发有限公司(以下简称亨特公司),被告中铁十六局第三工程有限公司(以下简称十六局),第三人贵州玉庭工贸公司(以下简称玉庭公司)建设用地使用权转让合同纠纷。原告亨特公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告赔偿原告的损失(暂定为1000万元,实际损失以土地征收赔偿价为准);2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中,原告变更第1项诉讼请求为:判令位于小碧(乡)××房屋、土地等的全部补偿款12224403.14元归原告所有。

事实和理由:2004年7月7日,原告与被告十六局签订土地转让合同即《土地使用权租赁合同》,合同约定原告在合同签订后一次性向被告支付租金34.5万元;租赁期限至土地使用权符合转让条件为止;被告向原告提供该宗土地的土地使用权证,原告要求被告办理土地使用权转让手续,被告不再收取费用并协助原告办理过户手续,原告承担过户时应缴纳的税费、土地出让金及相关费用。合同签订后第二日,原告按合同约定履行了义务,将34.5万元一次性支付给被告。同时,被告将该宗土地移交给原告,并将该宗土地的《土地使用权证》交给原告。2013年9月14日,原告向被告发函,要求被告办理土地使用权转让手续,但被告拒不配合办理,导致原告无法对该土地进行开发利用,给原告造成损失。后该宗土地涉及征收事宜;2013年9月26日,被告谎称该宗土地的土地使用权证遗失,并在《贵阳晚报》上登报欲重新办证。2014年6月16日被告向原告发出《解除租赁合同告知书》,提出解除《土地使用权租赁合同》,要求收回土地。被告该行为严重损害了原告利益。2014年7月原告向法院起诉,请求确认被告解除合同的行为无效,并要求被告继续履行合同。经成都铁路运输中级法院审理,作出生效判决,认定原告与被告签订的《土地使用权租赁合同》为土地使用权转让合同,合同无效。2015年9月21日被告向法院起诉要求原告向其归还土地并赔偿损失,法院认定没有经过法律程序判决认定《土地使用权租赁合同》无效,驳回其诉讼请求,该判决已生效。现案涉土地被征收,原告于2017年8月4日将黔国用(1999)字第I-0061号《国有土地使用权证》及土地移交给贵州双龙航空港置业有限公司。根据双方合同约定,被告已将该土地转让给原告并实际交付,未办理土地转让手续系被告违约所致,因此被告应赔偿原告经济损失。

贵阳律师

被告十六局答辩称:《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”原告主张被告赔偿损失没有事实和法律依据,理由如下:一、《土地使用权租赁合同》被认定无效,但原告实际使用了十年时间,并无实际损失。原告支付了34.5万元租金,其损失至多为该款的利息损失,但原告实际使用土地长达十年时间,所获利益远远超过该利息损失,因此并无实际损失;而被告土地被原告使用长达十年,期间亦遭受损失。二、原告对于合同无效是有过错的,原告作为专业从事房地产开发的企业,对于划拨土地不得转让的政策更为清楚,其对于合同无效是有过错的,即使有损失,也应自行承担损失。三、土地征收赔偿的对象是土地使用权人,原告要求获得土地征收补偿款没有法律依据。双方之间的合同已被认定无效,土地征收补偿的权利人是被告。原告依据无效合同要求获得履行利益,没有事实和法律依据。原告认为其请求权基础为物权,现因合同无效,其请求权基础不存在。综上,请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

第三人玉庭公司陈述,《土地使用权租赁合同》经生效判决确认无效,十六局已将土地转让给第三人。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。

一审法院查明: 经庭审举证及本院核实,本院认定事实如下:1999年11月贵州省人民政府向被告十六局颁发黔国用字(1999)字第I-0061号《国有土地使用证》。2004年7月7日,原告亨特公司与被告十六局签订《土地使用权租赁合同》,合同约定被告将贵阳市花溪区小碧乡甘庄村面积55778.4㎡的土地使用权(含土地上建筑物及构筑物)出租于原告使用。租赁期限为:自2004年7月7日起至该土地使用权符合转让条件为止。租金合计34.5万元,由原告在合同签订后一次性支付给被告。合同签订后,原告于2004年7月8日向被告转账34.5万元。被告将该宗土地的土地使用权证、宗地红线图、国有土地划拨协议等文件及土地移交给原告亨特公司。

2013年9月26日,被告十六局登报公告黔国用字(1999)字第I-0061号《国有土地使用证》遗失。2013年9月29日,贵阳市花溪区国土资源局出具《证明》,载明铁道部第十六工程局第三工程处1999年11月29日进行了土地使用权登记,使用权类型为:划拨国有土地使用权。

2015年亨特公司以十六局为被告诉至贵阳铁路运输法院,要求确认十六局解除合同的行为无效,判令十六局继续履行合同义务。贵阳铁路运输法院于2015年4月16日作出(2015)贵铁民初字第1号民事判决,认定亨特公司与十六局签订的《土地使用权租赁合同》不属于租赁合同,而是土地使用权转让合同,并认为该合同因违反了法律的效力性强制性规定属于无效合同,从而驳回亨特公司的全部诉讼请求。亨特公司不服该判决上诉至成都铁路运输中级法院,成都铁路运输中级法院于2015年8月20日作出(2015)成铁民终字第18号判决,判令驳回上诉,维持原判。十六局以亨特公司作为被告诉至贵州省贵阳市南明区人民法院,请求判令:一、亨特立即归还十六局所有的土地,将侵占在原告土地上的人、财、物撤离;二、亨特公司赔偿因侵占十六局土地造成的损失(暂定十万元);三、诉讼费由亨特公司承担。贵州省贵阳市南明区人民法院作出(2015)南民初字第403号生效判决,驳回了十六局的诉讼请求。

2017年,因案涉土地被征收,亨特公司向征收单位移交了黔国用字(1999)字第I-0061号《国有土地使用证》及土地。

另查明,2015年6月第三人玉庭公司与被告十六局签订《协议》,约定十六局将坐落于贵阳市南明区甘庄村的房屋和土地转让给玉庭公司,玉庭公司支付转让费3600079.72元。并约定玉庭公司支付全额转让费后,房屋所有权及土地使用权归玉庭公司所有。在签订协议后玉庭公司先行支付100万元给十六局,待十六局将本协议中的房屋和土地腾空完整交接给玉庭公司后,玉庭公司三日内一次性付清剩余尾款,同时将土地证明、房产证明移交给玉庭公司。双方签订《协议》后,玉庭公司向十六局支付了2600079.72元,十六局将筑房权证南明字第××、01××28、01××32、01××40、01××43号房屋所有权证书移交给玉庭公司。

2016年十六局出具《委托书》,授权玉庭公司以十六局名义与贵州玉顺律师事务所签订关于处理亨特公司土地纠纷的《委托代理合同》,授权玉庭公司在100万元范围内处理与亨特公司的土地纠纷,案件结束后凭律师事务所的收据和发票抵扣玉庭公司应当支付给十六局的相关款项。

上述事实,有《国有土地使用证》、《土地使用权租赁合同》、(2015)贵铁民初字第1号民事判决、(2015)成铁民终字第18号判决、《协议》、委托书等证据在卷佐证,并经质证,本院予以确认。

2、一审法院裁判及观点:

本院认为,一、关于合同效力的问题,根据更高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条:“下列事实,当事人无须举证证明:……(五)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”之规定,已生效的(2015)贵铁民初字第1号民事判决、(2015)成铁民终字第18号民事判决均确认:亨特公司与十六局签订的《土地使用权租赁合同》名为租赁合同实为土地使用权转让合同,并认定该合同因违反了法律的效力性强制性规定属于无效合同。对生效裁判所认定的事实,本院予以确认。

二、关于征收补偿款的分配问题,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”之规定,原告亨特公司与被告十六局签订的《土地使用权租赁合同》属于无效合同,现土地及房屋已被征收,因该合同取得的财产已无法实现相互返还。亨特公司与十六局签订《土地使用权租赁合同》的目的在于取得案涉土地使用权及房屋所有权,现土地、房屋被征收,因土地所有权、房屋所有权转让而获得的权益即为征收补偿款。对亨特公司而言,因合同无效而导致其不能获得征收权益即为其损失。关于过错责任的认定,由于在签订《土地使用权租赁合同》时,原、被告双方均应知晓划拨土地使用权及土地上建筑物的转让必须经有批准权的人民政府批准,否则转让行为将自始无效,因此对于合同无效导致的损失双方均有一定过错。但鉴于双方签订合同后,亨特公司已按照合同约定支付了相关费用,十六局已将《土地使用权证》及土地、房屋交付给亨特公司,亨特公司实际占有使用土地、房屋长达10余年。在亨特公司实际占有使用案涉土地、房屋后,十六局又于2013年登报公告其遗失《国有土地使用权证》,并于2015年与玉庭公司签订土地使用权转让合同,其行为对亨特公司损失的产生具有主要过错,本院酌情确定十六局对其过错承担70%的责任,亨特公司自行承担30%的责任。目前由于《征收补偿协议》中并无征收单位盖章,故《征收补偿协议》尚未成立,征收款金额未确定。因此,根据上述责任比例,本院确定亨特公司应取得位于小碧(乡)××房屋、土地补偿款的70%作为其损失。

综上,原告亨特公司的诉讼请求部分成立。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、更高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条之规定,判决如下:

一审裁判结果 

一、位于小碧(乡)××土地、房屋征收补偿款的70%归贵州亨特房地产开发有限公司所有;

二、驳回贵州亨特房地产开发有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费95146.42元,由中铁十六局第三工程有限公司负担66602元,由贵州亨特房地产开发有限公司负担28544.42元。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于贵州省人民法院。