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物业管理纠纷
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停车位纠纷

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详细介绍

停车位

基本事实:开发商先与物业公司签订了小区(前期)物业合同,合同到期后未续约,但继续实施物业管理。小区业委会成立,物业公司又与业委会签订了新的物业合同,继续实施物业管理。后开发商起诉物业公司,要求物业公司向开发商归还未处置即未长期出租的115个车位以及这些车位的停车收益。

法官判案:定性为物业合同纠纷,故开发商与物业公司签订的物业合同期满后,物业公司应当归还开发商车位及租金收益。开发商在房产初售时,与业主另行签订车位租赁合同对停车场的权益进行了明确约定。且业委会成立后,业委会、物业公司同意开发商将部分车位长租给部分业主,这也表明业委会、物业公司和部分业主对开发商将其拥有的车位出租不持异议。案涉地下停车场没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权,也没有证据证明地下停车场开发成本已相应分摊到各个商品房的出售价格之中,因此不宜认定案涉车位已随房产所有权的转让,一并转移给全体业主共有。开发商作为人防车位的投资者,对人防车位享有收益权。

贵阳停车位纠纷律师

律师评点:

.开发商与物业公司的法律关系:

开发商要求物业公司返还小区地下车位及其租金收益,可基于车位所有权提出,物权法律关系也可基于债权即物业合同而提出,为债权法律关系。不论是定性为车位纠纷还是合同纠纷,不影响开发商提出诉请。但会影响法院的裁判路径:定性为车位纠纷,法院必须先认定车位所有权,如认定涉案地下车位为小区全体业主共有;定性为合同纠纷,法院主要基于合同关系做出判决,如判决虽认为涉案地下车位不宜认定归小区全体业主共有,但也没有认定归开发商所有。

.业委会与开发商的法律关系:

业委会与开发商不存在合同关系,业委会基于小区业主对车位的共有权而提起诉讼,两者仅是物权法律关系,法院无法回避所有权而作出判决,必须先认定所有权,而后才能作出裁判。

. 开发商与物业公司之间的判决与业委会与开发商之间的判决的关系

业委会基于所有权的请求权优于开发商基于债权的请求权,车位及租金应当优先向小区业主返还物业公司基于合同关系先向开发商返还车位及租金,开发商基于所有权关系再向业委会返还车位及租金,业委会再基于合同关系把车位交给物业公司管理,最终回到原点。

因此,在开发商与物业公司的诉讼中,法院还是应该在认定所有权后做出判决,避免了后续种种诉累。