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房地产纠纷
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商品房买卖纠纷一

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详细介绍

案件概述:原告张某诉被告贵州红华物流有限公司(以下简称红华物流)、第三人贵州红华物业管理有限公司(以下简称红华物业)商品房预售合同纠纷一案,原告向本院提起诉讼请求判令:1.被告立即返还原告房款668269.97元,并支付违约金(违约金以668269.97元为基数,按中国人民银行同期贷款基准利率2倍标准,从2017年11月18日起计算至款项付清之日)。事实及理由:2014年原告与被告签订《商品房买卖合同》,购买被告位于贵阳市观山湖区长岭路贵州红华商贸物流园仓储物流中心A栋4层50号商铺,建筑面积46.36M2。合同签订后,原告依约向被告交付购房款并与第三人签署《商铺委托经营管理合同》及《商铺委托经营管理合同补充协议》,约定该商铺交由第三人委托经营管理的期限满三年时,原告申请退房则第三人可出资购买该商铺,购买价格为706827元。2017年10月8日,原告提出退房并与被告、第三人达成《退铺协议书》,约定自退铺协议生效之日原告与被告签署的《商品房买卖合同》立即解除,被告应退还和支付的款项分别为:购房款424097元、房屋维修基金4240.97元、中介服务费20000元、装修费186007元、三年收益金133925元。同时,《退铺协议书》约定退款日期为该协议签订后30个工作日内退还384135.97元,待原告配合被告办理完撤销商铺网签备案相关手续之日20个工作日内支付剩余384134元。如被告未按本协议约定期限付款,自逾期之日,被告应以未付款金额为基数,按中国人民银行同期贷款利率的两承担违约金。而被告在仅退还100000元款项后遂拒绝支付剩余款项668269.97元,原告多次沟通被告均以各种理由推诿,拒绝退还。原告为维护合法权益特诉至法院。

贵阳律师

被告红华物流辩称:违约金过高,应当予以调整;我们确实已经支付过10万元。商铺现在尚未实际运行未获得收益,对约定的收益金不同意支付,如法院认定我方支付3年收益金,对我方不公平。

第三人红华物业未到庭亦未提交书面答辩意见。

一审法院查明 :依据当事人陈述及庭审依法确认的证据,本院认定事实如下:

2014年6月30日,原告与、被告红华物流签订《商品房买卖合同》,约定原告以424097元的总价向红华物流购买其开发的位于观山湖区长岭路贵州红华商贸物流园仓储物流中心A4层50号房(建筑面积46.36平方米),双方在合同第十一条约定:“(一)出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房;(2)该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件:1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件;2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件;该商品房为住宅的,出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。原告于合同签订当日向红华物流一次性付清房款424097元,并于当日与红华物业签订了《商铺委托经营管理合同》,原告将其购买的房屋委托给红华物业进行经营管理,经营期限十年,自2014年10月1日起至2024年9月30日止。约定红华物业向原告支付的收益为年7440元,第二年14881元,第三年14881元……同时另签订了《商铺委托经营管理合同补充协议》内容为:在商铺委托经营期限满三年时,如乙方(原告)申请,甲方(红华物业)可出资购买乙方委托经营管理的商铺,购买价格为706827元。乙方应在三年期限届满前一个月内提出书面转让申请,逾期视为放弃权利,甲方不再购买乙方商铺,双方按《商铺委托经营管理合同》的约定继续履行。甲方于乙方交付商铺前配合办理完毕商铺过户手续后十日内向乙方一次性支付前三年的委托经营收益37202元。如乙方按照本补充协议约定书面转让申请,在双方签订房屋买卖合同后,本合同自动终止履行。


因红华物流未按合同约定时间交付房屋,2017年10月8日,张某(乙方)与红华物流(甲方)、红华物业(丙方)签订《退铺协议书》,内容为:鉴于1.甲乙双方签订了《商品房买卖预购协议》及《商品房买卖合同》,约定由乙方购买甲方开发的红华新天地A栋【4】层【50】号商铺;2.乙方与丙方签订了《委托经营管理协议补充协议》,约定乙方将商铺委托给丙方经营和管理;3.现甲乙丙三方经协商一致,同意解除上述合同及协议,并就有关事宜约定如下:一《商品房买卖预购协议》及《商品房买卖合同》的解除1.1甲方和乙方确认;自协议生效之日起双方签署的《商品房买卖预购协议》及《商品房买卖合同》立即解除,甲方和乙方互相配合按照本协议完成有关手续和工作。1.2甲方应向乙方退还和支付的款项分为:A已付的购房款【424097】元;B房屋维修基金4240.97元;C中介服务费20000元;D装修费186007元;E三年收益金133925元。甲方支付上述款项的具体安排如下:1.2.1本协议签订后三十个工作日内,退还乙方第1.2条中所列款项的【50】%,即人民币【384135.97】元;1.2.2乙方配合甲方办理完毕撤销商铺的网签备案相关手续之日起二十个工作日内,甲方支付第1.2条中所列的剩余全部款项,共【384134】元。……二、《委托经营管理协议》及《委托经营管理协议补充协议》的解除。2.1乙方和丙方确认:自本协议生效之日起双方签署的《委托经营管理协议》及《委托经营管理协议补充协议》立即解除,乙方和丙方互相配合按照本协议完成有关手续和工作。2.2乙方和丙方同意,丙方欠付的收益款不再支付,乙方已经收到的收益款用于冲抵甲方按照本协议条应支付给乙方的款项。三、违约责任。3.1如甲方未按本协议约定期限付款,自逾期之日起,甲方应以未付款金额为基数,按中国人民银行同期贷款利率的两倍承担违约金,逾期超过90日,乙方有权解除本协议。乙方解除本协议后。甲乙之间、乙丙之间的原合同继续履行,乙方应当于解除本协议之日起3个工作日内将根据本协议已收取的款项全额退还甲方。3.2如乙方未按本协议约定的条件及期限配合甲方办理完毕乙方所购商铺及担保商铺的购房合同的解除及撤销备案相关手续,自逾期之日起,乙方应按所签《商品房买卖合同》中约定的购房款总金额每日万分之五的标准承担违约金,甲方有权与应付款项冲抵。四、本协议生效后,甲乙双方之间的商品房买卖合同关系、乙丙双方之间的委托经营管理合同关系立即解除,甲方、乙方和丙方的权利义务以本协议为准,任何一方不得依据《商品房买卖预购协议》、《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》及《委托经营管理协议补充协议》主张任何权利和责任。


上述《退铺协议书》签订完毕后红华物流向原告支付100,000元后未再支付其余款项,原告催收无果引起本案诉讼。


上述事实有:当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》、《商铺委托经营管理合同补充协议》、《退铺协议书》等经庭审举证质证的证据证实。


一审法院裁判及观点 :原被告签订的《退铺协议书》系各方当事人的真实意思表示,不违返法律法规效力性强制性规定,合法有效,双方均应按合同约定诚实信用地全面履行自己的义务。《退铺协议书》是本案原告及被告签订,按此协议约定,原告分别与红华物流、红华物业解除了《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》、《商铺委托经营管理合同补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。原告请求被告退还的款项包括:已付的购房款424,097元、房屋维修基金4,240.97元;中介服务费20,000、装修费186,007元、三年收益金133,925元,前述款项中红华物流对退还购房款、房屋维修基金、中介服务费、装修费无异议,原告的该部分主张本院予以支持。对于红华物流向原告支付三年收益金的约定,从《商品房买卖合同》约定的交房时间(2014年8月31日)到三方签订《退铺协议书》(2014年10月8)时间经历了三年,《更高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:……逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”首先被告逾期交房造成原告租金损失,其次双方签订《退铺协议书》时房价格已远远高于购买时的价格,该协议中三年收益金系双方协商的结果,该金额对原告的损失具有赔偿、被偿性质,故红华物流辩称要求其支付三年收益金133,925元不公的辩解意见本院不予采纳,《退铺协议书》约定红华物流应向原告支付的款项合计768,269.97元,扣除已支付的100,000元,原告诉请被告支付668,269.97元本院予以支持。《中华人民共和国合同法》百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”,依据《退铺协议书》1.2.1条的及1.2.2约定,红华物流应于协议签订后三十个工作日内退还全部款项的50%,原告配合办理撤销商铺的网签备案相关手续之日起二十个工作日内,被告支付第1.2条中所列的剩余全部款项。合同履行中,红华物流并未按协议支付1.2.1条约定的50%,同时红华物流没有证据证实原告拒不配合办理撤销商铺的网签备案相关手续,亦不退还1.2.2条约定的剩余全部款项,红华物流没有依约退款造成原告资金占用损失,依据《退铺协议书》第三条违约责任的约定红华物流未按协议约定期限付款,自逾期之日起,应以未付款金额为基数,按中国人民银行同期贷款利率的两倍承担违约金,原告请求自2017年11月18日起计算符合合同约定,本院予以支持。

综上,依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、百零七条、百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》百四十四条之规定,判决如下:


一审裁判结果 

被告贵州红华物流有限公司于本判决生效后十日内向原告张某退还房款668269.97元及违约金(违约金以668269.97元为基数,从2017年11月18日起按中国人民银行同期贷款基准利率2倍计算至上述款项付清之日止,利随本清)。